配置 05｜
房产在家庭配置里怎么算：自住、投资与流动性

很多家庭最大的一次资产配置，
是在购房合同上签字的那一刻完成的。

2019 年 10 月，人民银行在全国 30 个省份对 3 万多户城镇居民家庭做了一次资产负债调查。结果里有几个数字很醒目：住房资产占家庭总资产的 59.1%，金融资产只占 20.4%；96% 的家庭拥有住房，31% 的家庭有两套，10.5% 的家庭有三套及以上，户均 1.5 套。和美国家庭相比，中国城镇家庭金融资产占总资产的比重低了 22.1 个百分点。

所以，前几篇讨论的股债比例，对很多家庭来说只是全部财富里较小的那一块。大部分家当早就放在了一类资产上，而且多半是用贷款买的、集中在一两座城市、想卖也不容易很快卖掉。房子要放进配置的账本里一起算：自住房和投资房要分开看，流动性、杠杆和集中度要算清楚，有房以后配金融资产，要把这块已经持有的风险考虑进去。

上一篇讲了金融资产里股票放多少，这一篇把房子放回来，看它怎样改变这个答案；下一篇再往下走，讲股票这部分放在哪个市场。这一篇只讲怎么算，不讨论该不该买房、该不该卖房。

一、先把自住和投资分开

同样是房子，在配置里扮演的角色很不一样。

自住房首先是生活的一部分。 它给你提供住的地方，省下了本来要付的房租，也让你不用担心房东涨租或收房。它的价值会随房价起落，但你很难为了调整配置把它卖掉，卖了还要另找地方住。在一场股市大跌里，它也不能变成你手上的现金。自住房其实也有「收益」，只是以不用付房租的形式出现。比如一套市值 600 万的自住房，同小区类似的房子月租 9000 元，住在里面相当于每年省下 10.8 万的房租，折合市值的 1.8%。这笔看不见的收益，加上房价的涨跌，就是自住房的回报。它很真实，但花不出去，也不能拿来再平衡。所以我会建议，自住房在家庭资产负债表上照实记下市值和房贷，但计算股债比例时，不把它放进「可投资资产」的分母里。资产负债表怎么编、自住房怎么记，《账本 01》里讲。

投资房是一笔投资，要按投资的标准算账。 它的收益来自两部分：租金，减去物业费、维修、空置和各种税费之后剩下的部分；加上房价的变化。如果用了贷款，还要减去利息。把这几项摊开算，往往会得到和直觉不太一样的结果。

有一种情况介于两者之间：给子女准备的房子，或者计划将来自住的第二套房。我的做法是看这套房在未来十年里会不会真的被卖掉或出租：会的话按投资房算，不会的话按自住房算。

二、投资房的账：租金回报和资金成本

衡量一套房的租金回报，常用租金回报率：一年的租金除以房子的市值。也有人用「房价相当于多少个月的租金」来表达，比如 500 万的房子月租 8000 元，房价相当于 625 个月、也就是五十多年的租金。两种说法讲的是同一件事，前一种更方便和利率放在一起比。

用一个虚构的例子算一遍。一套市值 500 万的房子，月租 8000 元：

• 一年租金 9.6 万，毛租金回报率是 9.6 ÷ 500 ＝ 1.92%。
• 扣掉物业费、维修、空置和出租相关的税费，假设一共占租金的两成，到手 7.68 万，净租金回报率约 1.54%。

再把它和几个参照放在一起：

这张表能看出两件事。第一，50 个城市平均 2.27% 的毛租金回报率，按上面的例子扣掉两成成本，净回报在 1.8% 左右，和 10 年期国债大致相当。单靠租金，投资房拿到的收入，差不多就是一份没有违约风险、随时能卖掉的国债利息。第二，如果用了商业贷款，资金成本在 3% 左右，高过租金回报率。这时持有这套房能不能跑赢，主要取决于房价会不会涨。

房价这几年的走向，国家统计局每月发布 70 个大中城市的价格变化。2026 年 8 月，一线城市二手住宅价格同比下降 2.7%，二线城市下降 4.9%，三线城市下降 5.6%；当月 70 个城市里，二手住宅价格环比上涨或持平的只有 8 个。成交额的变化更大：2021 年全国新建商品房销售额是 18.19 万亿元，2025 年是 8.39 万亿元，大约是 2021 年的四成多。

我不预测房价。列这些数字，是想说明投资房的回报已经从「主要靠房价上涨」，变成了「需要把租金、成本和房价分开算清楚」。过去房价持续上涨的年份里，租金回报低一点、贷款利率高一点都不太要紧；这几年，这几项就都变得很要紧了。

三、房产的三个风险：流动性、杠杆和集中度

流动性：想卖的时候，未必能很快卖掉。 一套房从挂牌到成交，往往需要不短的时间，急着卖的话，价格也要让步。交易本身还有成本。以税费为例，按现行规定，买方要缴契税，家庭唯一住房 140 平方米及以下按 1%，以上按 1.5%，第二套房以上分别按 1% 和 2%；卖方如果持有不满 2 年，要按 3% 的征收率全额缴纳增值税，满 2 年免征。此外还可能涉及个人所得税和中介费，具体以当地规定为准。人民银行那次调查也专门指出，城镇家庭的资产流动性较差，存在一定的流动性风险：有负债的家庭里，半数以上家庭的负债超过了自己的全部金融资产。也就是说，一旦需要用钱，很多家庭能动用的只有房子，而房子恰恰最难快速变现。

杠杆：房价的小波动，会放大成净资产的大波动。 用一个虚构的例子：一套 300 万的房子，首付 30%，也就是 90 万，贷款 210 万。房价跌 10%，房子少了 30 万，而这 30 万全部从你的 90 万首付里扣，你在这套房上的净资产少了三分之一。反过来，涨 10% 也是多三分之一。杠杆倍数等于房子市值除以你在房子里的净资产，这个例子里是 3.3 倍。2026 年 8 月底，人民银行和金融监管总局发文，把个人住房贷款的最长期限从 30 年延长到 40 年，月供可以更低，但总利息会更多，杠杆持有的时间也更长。

从整体数据看，中国家庭这几年在减少房贷杠杆。人民银行的贷款投向统计显示，个人住房贷款余额从 2023 年末的 38.17 万亿元，降到 2026 年二季度末的 36.29 万亿元，二季度末同比下降 3.8%。房价不再快速上涨以后，杠杆放大的方向变了，越来越多的家庭开始重新衡量背着多少贷款才合适。

集中度：一笔资产、一座城市、往往还连着你的工作。 一套房就是一个城市、一个小区、一栋楼。它的价格取决于这座城市的人口、产业和政策，而你的工作和收入，很可能也依赖同一座城市的经济。城市经济不好的时候，房价、工作和收入可能一起受影响。对很多家庭来说，房子、工作、孩子的学校、父母的养老都在同一座城市。这让房子带来的安全感非常真实，也让一个家的风险，比账面上看起来集中得多。这正是《配置 03》讲的「来源分散」最难做到的地方。

学术研究里，有两项很有代表性的分析。Flavin 和 Yamashita 在 2002 年发表于《美国经济评论》的研究里，把自住房看成家庭必须持有的一块资产，再算剩下的金融资产该怎么配。他们发现，房子占净资产比重越高的家庭，最优的股票比例越低：在他们设定的一个风险偏好下，18 到 30 岁的家庭，股票只该占净资产的 9% 左右，而年纪最大的一组是 60%，差别主要来自房子在净资产里的分量。Cocco 在 2005 年的研究里也得出了相似的结论：房价风险会挤出家庭的股票持有，金融资产越少的家庭，挤出越明显。

这两项研究用的是美国的数据和模型，数字不能照搬。它们给出的方向，我觉得对中国家庭同样有用：房子在家里占得越重，金融资产越需要承担「平衡」的角色。

四、有房以后，金融资产怎么配

把房子当成一大块已经持有的风险，是这一篇最想说的事。它的风险来自本地房地产、本地经济和人民币，而且带着杠杆、不容易变现。站在这个角度，有房以后的金融资产，可以从四个方面去调整。

留足流动性。 房子不能应急，金融资产里的现金类就要多承担一些。有房贷的家庭，算应急金时要把完整的月供算进每月必需支出；有房贷，也是应急金往保守那一档靠的理由之一，几个月合适见《账本 02》。

股票比例参考房产的分量。 房产集中度高、杠杆高的家庭，按《配置 04》定股票比例时，更适合往保守那一档靠，不宜再往激进那边走。一个简单的判断方法，是把房产净值也当成风险资产，手里有非上市股权的也一起算上，看全家净资产里风险资产一共占多少。

减少重复暴露。 金融资产里和房地产高度相关的部分，比如房地产企业的股票和债券、主要投向房地产的理财或信托，会和房子一起涨跌。房子已经很重的家庭，这部分再多，等于在同一个方向上加码。

往不同的来源去分散。 和房子关系较弱的资产，比如债券、黄金、其他市场和其他币种的资产，能在房子之外提供另一种支撑。海外资产的角色见《全球 01》。

记房子的时候，我还会建议多记一个数：可变现价值，也就是按近期成交价卖掉、扣除税费和中介费之后，真正能拿到手的钱。市值告诉你房子值多少，可变现价值告诉你急用钱时它能帮多少忙，两者之间的差距，就是流动性的代价。

还有一项和房贷有关的选择：多出来的钱，是提前还贷，还是拿去投资。提前还掉的每一块钱，相当于拿到了一笔确定的、等于房贷利率的收益。这个比较在《账本 03》里展开。

用一个虚构的家庭把这几步串起来：一套自住房市值 600 万，房贷余额 250 万；金融资产 150 万，其中股票类 90 万，占金融资产的 60%。

这个家庭在金融资产里放了六成股票，看起来不算激进；放在全家看，房价一次 10% 的下跌，对净资产的影响是股市下跌三成的两倍多。如果把房产净值也算作风险资产，全家净资产里的风险资产是 350 万加 90 万，一共 440 万，占 88%。他们更需要留意的风险在房子那边。对这样的家庭，金融资产里的股票比例，可以先维持在《配置 04》算出的数，不宜再往上加；更值得花力气的，是把流动资产补足、把金融资产分散到和房子关系较弱的地方。

五、一张房产检查表

可以拿自己家的数字，把下面这几项填一遍。后面的参考线是一组常用的粗略起点，只用来提醒，算不上标准：

这几条参考线的意思大致是：房产净值占到净资产的七成以上，家里的财富基本由一类资产决定；杠杆超过 2 倍，房价跌一成，房产净值就要跌两成以上；全部债务的月还款超过收入的四成，现金流就没有多少余地应对意外。留意的项越多，说明家里的风险越集中在房子上，金融资产越应该偏向流动性和分散，少往同一个方向加码。

可以怎么做

1. 把房子放进资产负债表：每套房写下市值、房贷余额和用途。市值可以参考同小区近期的成交价，挂牌价往往偏高，不宜直接用；旁边再记一个扣掉税费和中介费之后的可变现价值。
2. 给每套房定性：未来十年会不会卖掉或出租，决定它按投资房还是自住房算。投资房单独算一次净租金回报率，和 10 年期国债收益率、你的房贷利率放在一起比。
3. 填一遍检查表：算出房产集中度、杠杆倍数、债务月还款比和应急月数，做一次房价下跌 20% 的压力测试。
4. 回头调整金融资产：先补足流动性，再看股票比例要不要往下调，最后检查有没有和房地产重复的暴露。
5. 每年更新一次：房价、房贷余额和金融资产都会变，房产集中度也会跟着变。把这张表和投资政策书放在一起，每年复盘时一起更新。

房子承载的远不止钱，还有安全感、孩子的学校和一家人的生活。把它算清楚，是为了让这份安全感更稳一些。

参考

• 中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组（2020），《中国金融》2020 年第 9 期，央视网转载：2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查
• 国家统计局（2026）：2026年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况
• 国家统计局（2026）：8月份各线城市商品住宅销售价格同比降幅继续收窄（杨彩芳解读）
• 国家统计局（2026）：2025年全国房地产市场基本情况
• 国家统计局（2023）：2022年全国房地产市场基本情况（含 2021 年数据）
• 中指研究院（2026）：50城租金房价比
• 财政部、中国国债收益率曲线：中债国债收益率曲线
• 中国人民银行（2026）：2026年9月贷款市场报价利率（LPR）公告
• 中国人民银行（2026）：2026年第二季度中国货币政策执行报告相关数据
• 中国人民银行（2025）：关于调整个人住房公积金贷款利率的通知
• 中国人民银行、国家金融监督管理总局（2026）：关于个人住房贷款期限的意见
• 财政部、税务总局、住房城乡建设部公告 2024 年第 16 号：关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告
• 财政部、税务总局公告 2025 年第 17 号：关于个人销售住房增值税政策的公告
• 中国人民银行（2026）：2026年二季度金融机构贷款投向统计报告
• 中国人民银行（2024）：2023年金融机构贷款投向统计报告
• Flavin、Yamashita（2002），American Economic Review：Owner-Occupied Housing and the Composition of the Household Portfolio
• Cocco（2005），Review of Financial Studies：Portfolio Choice in the Presence of Housing