账本 03｜
房贷要不要提前还：负债利率和投资收益怎么比

提前还掉的每一块钱房贷，
每年都确定省下一笔按房贷利率计算的利息。

先看两个数字。2026 年 6 月，新发放个人住房贷款的加权平均利率是 3.05%；同一个月，新存入的 5 年期定期存款，加权平均利率是 1.69%。手上有一笔闲钱的家庭，很自然会问：存起来只拿 1.7%，还掉 3% 的房贷是不是更好？

这个比较的方向是对的。提前还贷省下的，是按你的房贷利率计算的利息：确定，也没有波动。和存款、国债这些同样稳的东西比，多数情况下提前还贷更划算；和股票基金这类长期投资比，比的就变成了你愿意承担多大的波动。更要先想清楚的，是流动性：钱还进去，就拿不回来了。

上一篇把钱分进了活钱、稳钱、长钱和保障四个账户，并且说年化超过 6% 的负债要排在稳钱和长钱前面先还。这一篇接着讲这个比较怎么做：房贷要不要提前还、怎么还，消费贷和信用卡又该排在哪里。

一、先查清楚：你的房贷现在是多少利率

很多人说不出自己房贷的确切利率，只记得「当年好像是五点几」。这几年房贷利率变化很大，第一步是打开贷款银行的手机应用，查三样东西：执行利率、加点和重定价日。

商业房贷大多是浮动利率，由两部分组成：

LPR（Loan Prime Rate，贷款市场报价利率）是由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布的一组参考利率，房贷通常以其中的 5 年期以上 LPR 为基准。加点是合同里约定的、在 LPR 基础上加或减的幅度，可以是负数。重定价日是每年按最新 LPR 重新计算利率的那一天。截至 2026 年 9 月，1 年期 LPR 是 3.0%，5 年期以上 LPR 是 3.5%，已经连续 16 个月没有调整。比如你的加点是 −0.45 个百分点，执行利率就是 3.05%。

近几年和存量房贷有关的几次调整，值得知道：

2024 年那次批量调整，中国人民银行行长潘功胜介绍，平均降幅约 0.5 个百分点，惠及 5,000 万户家庭、1.5 亿人，每年减少家庭利息支出约 1,500 亿元。

所以在考虑提前还贷之前，先做一件事：把你的执行利率和 3.05% 比一比。 如果你的利率明显更高，比如高出半个百分点以上，先联系贷款银行，问能不能按 2024 年的公告协商调整加点，或者置换。这一步不用拿出一分钱，有时比提前还贷更划算。

二、提前还贷，等于买了一份什么样的投资

提前还掉 10 万元、利率 3.1% 的房贷，以后每年就少付大约 3,100 元利息。效果相当于每年确定省下 3.1% 的利息，和把这 10 万元放进一份年化 3.1% 的稳健产品差不多。区别在于，省下的利息有两个特点：不存在对方违约的问题，也不随市场波动。我把这个数叫作还贷收益率，它就等于你的房贷执行利率。

把它和同样稳的工具放在一起看，截至 2026 年 9 月：

和同样稳的选择比，提前还贷多出 1.3 到 1.9 个百分点。如果这笔钱本来就打算放在存款或国债里，提前还贷通常更好。

和股票基金比，情况就不同了。股票类资产长期的预期收益更高，但它会波动，几年里亏钱也很常见；还贷收益率不高，但它是确定的。这时候比的其实是「为了多出来的那部分预期收益，你愿不愿意承担波动」，这个问题在《配置 04》里有一套判断的方法。股票的长期收益从哪里来、为什么不能简单拿过去几年的涨幅来比，见《收益 02》。

还有一个常见的误会：「房贷越早还越划算，后期还没意义。」以 100 万元、30 年、利率 3.1% 的等额本息为例，第 1 个月的月供里利息占 60.5%，第 121 个月占 46.2%，第 241 个月只占 26.6%。前期月供里利息多，所以很多人觉得早还省得多。其实不管在哪个阶段提前还，每还 1 元，每年省下的都是 3.1 分利息，还贷收益率始终等于房贷利率。早还省下的利息总额更多，只是因为剩下的年头更长。后期提前还，并不吃亏，只是能省的总额少一些。

三、比之前，先过三道关

第一关：流动性。 钱一旦还进去，就拿不回来了。存款可以提前支取，损失一点利息；还掉的房贷，想再借出来，要重新申请，还不一定批。所以提前还贷的钱，最好来自长钱，或者稳钱里确定用不上的部分。活钱和未来几年要用的稳钱，先留着。如果为了提前还房贷把活钱掏空，等到真有急用，只能去借利率更高的消费贷，反而得不偿失。

第二关：个税扣除。 首套房贷可以享受住房贷款利息专项附加扣除：在实际发生贷款利息的年度，按每月 1,000 元定额扣除，最长 240 个月。这里的首套住房贷款，指购买住房时享受首套住房贷款利率的那笔贷款。

「定额」两个字很关键：只要这一年还有利息发生，扣除额就是每年 12,000 元，和你还了多少无关。所以部分提前还款，不影响这项扣除；一次还清，扣除才会停止。 这项扣除每年帮你少交的税，等于 12,000 元乘以你的个税适用税率：适用 10% 税率的人，一年少交 1,200 元；适用 20% 的，少交 2,400 元。

这件事在房贷快还完的时候最值得算。假设还剩 30 万元，利率 3.1%，一年利息约 9,300 元。如果一次还清，你省掉的是 9,300 元利息，同时失去了扣除。适用 10% 税率的话，实际省下的是 9,300 − 1,200 ＝ 8,100 元，相当于 2.7% 的还贷收益率；适用 20% 的，是 6,900 元，相当于 2.3%。余额越小，这项扣除的分量越重，有时候不急着还清，留一小笔慢慢还，反而更划算。

第三关：合同细节。 提前还款前，问清楚贷款银行：有没有违约金或手续费，要不要提前预约，有没有最低金额，一年能还几次。这些都写在贷款合同里，各家银行、各笔贷款不一样。

四、缩短年限，还是减少月供

提前还款时，银行一般会让你选：月供不变、缩短年限，或者年限不变、减少月供。

还是 100 万元、30 年、利率 3.1% 的等额本息，月供约 4,270 元。还了 5 年以后，剩余本金约 89.1 万元，这时提前还 20 万元：

缩短年限省下的利息多了一倍还多，于是很多人觉得它更划算。仔细看，差别来自你每个月多还的那 959 元：选缩短年限，等于你每个月继续在多还本金。两个方案省利息的「效率」是一样的，都是房贷利率，区别在于你往房贷里放了多少钱。

所以选哪个，看现金流：

• 减少月供，负债收入比降下来，每月多出 959 元的余地，收入不稳的时候更从容。如果这笔省下的钱能稳定地存起来或投出去，长期看并不吃亏。
• 缩短年限，利息总额省得最多，前提是你确定能长期承担原来的月供，而且活钱和稳钱都已经填满。

如果你的房贷是等额本金，每个月还的本金固定，利息随着本金减少逐月下降，前期月供比等额本息高、后期低。提前还款省利息的效率一样是房贷利率，选缩短年限还是减少月供，逻辑和上面相同。

还有一种常被忽略的做法：分批还。 比如不一次拿出 20 万，改成每年或每半年还一笔，每次还之前先确认活钱和稳钱都还是满的。分批还省下的利息略少一点，但每一次都给自己留了重新判断的机会，收入有变化，随时可以停下来。

我自己更倾向于先选减少月供。它给家庭留出的余地，在收入变化的年份里很值钱；等到其他账户都充裕了，想多还，随时可以再提前还一笔。

五、什么样的负债值得留着

房贷之外，家里可能还有车贷、消费贷、信用卡分期、亲友借款。判断一笔负债要不要尽快还，可以问三个问题：

1. 它的年化利率，比你稳钱的收益高多少？ 高得越多，越该先还。
2. 它买来的东西，会不会比这笔债活得更久？ 自住房、一段能提升收入的学习、一台干活用的设备，用的年头比贷款长；一次旅行、一部手机、一顿饭，还没还完，东西已经用完了。后者更适合尽快还清。
3. 收入断了，你还能还多久？ 回到《账本 01》的负债收入比和应急月数。

按这三个问题，大致可以分成三档：

借钱去投资是另一回事，它放大的是收益，也放大了亏损和被迫出局的可能，见《财富观 04》。

负债还有一种不写在合同里的成本：它会悄悄拿走一部分选择权。每个月有一笔必须按时付出去的钱，换工作、休息一段、拒绝一个不合适的机会，都会变得更难。很多人账面上的利率算得很清楚，月供带来的那份紧绷感却没算进去。我更相信的是，在利率差距不大的时候，让负债轻一点、月供小一点，本身就有价值。它换来的，是《财富观 01》里说的那种从容：手上有余地，才有说不的底气。

六、消费贷和信用卡：先换算出年化利率

消费类负债最容易被低估，因为它们的价格常常不用年化利率来报。

信用卡透支。 没有在到期日全额还款，未还的部分会按日计息。合同里写的是日利率，乘以 365 就是年化。假设日利率是万分之五，年化就是 18.25%，比房贷高出五倍多。

信用卡分期和「每期手续费」。 分期常常写成「每期手续费 0.6%」，听起来很低。可手续费按最初的本金收，你欠的本金却每个月在减少，实际年化利率大约是看起来的年费率的 1.8 倍。以 12,000 元分 12 期为例：

实际年化是把每月还款的现金流折算出来的，用手机上的贷款计算器或表格软件的利率函数，输入本金、期数和每期还款额，就能算出来。

消费贷。 合同和申请页面上会写年化利率，直接拿来和别的负债比。截至 2026 年 6 月末，全国住户消费贷款（不含个人住房贷款）余额是 20.82 万亿元，用的人不少。消费贷的合同里通常约定了资金用途，挪去还房贷或者投资，有被银行提前收回的风险，看起来省了利息，实际上把一笔长期、稳定的负债，换成了期限短、随时可能要还的负债。

所有负债换算成年化利率之后，按利率从高到低排，先还最高的。 如果两笔利率差不多，先还金额小的那笔，一笔一笔清掉，心里的负担减轻得更快。

七、一个算例：手上有 30 万，还是不还

一个家庭的房贷余额 120 万元，剩 25 年，利率 3.15%，等额本息，月供约 5,785 元。活钱和稳钱都已经填满，手上另有一笔 30 万元，五年内用不到。比一比五年后的结果：

提前还贷比存款多出约 2.6 万元，这就是这笔钱在五年里放弃流动性得到的补偿。存款的钱，急用时可以提前支取；还进房贷的钱，拿不回来。

这个家庭该怎么选，取决于这 30 万在四个账户里算哪一种：

• 如果它其实是三年后换房、出国读书的钱，属于稳钱，就别还，放进存款或国债，到期日对齐。
• 如果它是长钱，而且家里不想再增加波动，提前还贷是一个稳妥的选择。
• 如果它是长钱，家里的投资经验和承受力也够，可以留着房贷，把钱投进长钱账户。
• 两边都拿不定主意的，分成两半，一半还贷、一半投资，也是一个完全合理的选择。

八、一张决策表

可以怎么做

1. 查你的房贷三件套。 打开贷款银行的手机应用，找到执行利率、加点和重定价日，和 3.05% 比一比；明显偏高的，先联系银行问能不能调。
2. 列一张负债清单。 每一笔写上余额、年化利率、剩余期限；信用卡分期按上面的方法换算成实际年化。
3. 按年化利率从高到低排。 年化超过 6% 的，放在填稳钱和长钱之前还；3% 到 6% 的，尽量一两年内还掉。
4. 提前还房贷前，问清合同细节。 违约金、预约、最低金额，再决定选减少月供还是缩短年限。
5. 快还完的，算一下个税扣除。 按你的适用税率，算出一次还清会失去多少扣除，再决定要不要还清。

如果这几年你一直在为要不要提前还贷犹豫，可以试着把它从一个情绪问题，变回一道算术题：利率、流动性、个税扣除，三样算清楚，答案通常就在那里。

参考

• 中国货币网（2026）：2026 年 9 月 20 日全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）公告
• 第一财经（2026）：9 月 LPR 报价出炉：1 年期和 5 年期以上利率均保持不变
• 中国人民银行货币政策分析小组（2026）：2026 年第二季度中国货币政策执行报告
• 中国人民银行、国家金融监督管理总局（2023）：关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知
• 中国人民银行（2024）：中国人民银行公告〔2024〕第 11 号
• 中国人民银行（2024）：有关负责人就完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关问题答记者问
• 新华网（2024）：存量房贷利率到底怎么调
• 中国人民银行（2025）：关于下调个人住房公积金贷款利率的通知
• 国家税务总局上海市税务局（2026）：住房贷款利息专项附加扣除热点问答
• 21 世纪经济报道（2026）：财政部发行 2026 年第七期和第八期储蓄国债（电子式）